アパート経営の秘訣は「キャッシュフロー経営」

アパート経営のコツは、「キャッシュフロー経営」

 

　「キャッシュフロー」

 

これはよく聞く言葉ですが、皆さんはもちろんご存知でしょう。特に、アパート経営者の方なら、ご存知でないと経営が困ったことになってしまいます。それくらいアパート経営をはじめ、事業を行っている方たちにとって大切なのが、この「キャッシュフロー」なのです。ここでは、確認の意味をこめて、キャッシュフローについて見ておきます。

 

キャッシュフローとは、単純には「実際のお金の動き」であり、賃貸住宅経営の純粋な「儲け」（手残り）のことです。しかし、会計上の「利益」とは異なります。お金と利益が違うとは」れいかに气なのですが……。キャッシュフローも利益も「収入」から生まれるものという点では同じです。しかし、収入から引かれる科目の違いによって、結果が異なってきます。

 

収入から引くものが「支出」なのがキャッシュフロー、「費用」（経費）なら利益です。

それでは、具体的に支出と費用を比べてみて、どこが違うのか検証してみましょう。

 

 

キャッシュフロー表のメリット＆デメリット

 

土地活用のアパート経営成功の秘訣であるキャッシュフロー表のメリット＆デメリットについて解説していきます。
　（メリット）

（デメリット）

 

アパート経営では、なぜキャッシュフローが大切なのでしょうか。

の３つの項目が、キャッシュフローに大きな影響を与えるからです。さらにレバレッジも必要になるのです。

 

 

 

アパート経営のレバレッジ

 

信用取引や投資ファンドにおける借入金の役割などは、レバレッジ効果を利用した仕組みです。

 

ここでは具体的に解説しましょう。

 

不動産が右肩上がりで値上がりを続けてくれる時代であれば、その不動産を売却して借金の返済にあてれば済む問題ですが、それができたのは極めて少ない人たちでした。なぜなら、不動産が値上がりしているときは誰も「不動産が値下がり」するとは思っていないからです。

 

ほとんどの人が強気に出て、今後も値上がりを続けるものと信じ込み、売却することよりもさらに拡大する方を選択するものなのです。お金が貯まってから次の投資をじっくり考えるというよりもむしろ、借金してでも早く買わないと乗り遅れてしまう、という集団心理が働いてしまうのです。結果はあなたもご承知のように、バブルが崩壊してサラリーマンや自営業者の多くがローン破綻し、自宅を競売にかけられ、給与を差し押さえられ、自己破産と破滅に向かってしまいました。

 

レバレッジをかけたつもりが、逆にレバレッジをかけられてしまい、短期間に大きな負債を抱えてしまったのです。当時の人たちがあまりにも大きな代償を支払ったことをあなたに知ってもらいたいのです。いまアメリカで起きていることは、20年前に日本で実証済みなのは、すでにお伝えしました。日本でもアメリカでも共通しているのは、借金に対する正しい知識を誰も教えてくれなかったということです。このサイトは、同じ失敗をしないためにも、投資に対する正しい知識、とくに借金に対する正しい知識を身につけてもらうことが大きな目的です。過度なレバレッジをかけることがいかに危険かを知っていただきたいのです。

 

全額現金で不動産を購入することが、安全な投資であることは言うまでもありません。しかし、借金をせずにお金が貯まってから購入すると時間がかかります。つまり、あなたが適切な借入れを行えば、お金を貯めてから購入するよりも早く自分のものになるということをお伝えしたいのです。このサイトでは、過度なレバレッジをかけない、適正な借入割合を常に頭において投資することが「不動産投資の鉄則」であることをお伝えしたいと思います。

 

一方で、アパート・マンション経営の場合、売買で利益を得ることが目的ではありません。あくまでもリターンを長期に、安定的に確保することが目的となります。レバレッジ効果のメリットを最大限に活かすことができる資産といってよいでしょう。

 

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アメリカのパート経営のレバレッジ

アメリカでは、レバレッジをかけて借金した投資家の破綻が後を絶たないという話を、あなたも耳にしたことがあるはずです。事実、アメリカにおける住宅ローンの破綻はマンショック以降4 月までの8ヵ月で約235万人、とくに3月、4月の2ヵ月間だけで68万人もの大が破綻したのです。過度な借金を利用した人の破綻が後を絶たない。ラットレースを抜け出すつもりではじめた投資が、裏目に出てしまったのです。

 

しかし、アメリカと日本には2つの大きな違いがあるのをご存知でしょうか。1つは、アメリカではいまもなお「人口」が増え続けているということです。現在のアメリカの人口は約３億人で、10年前と比較して3000万人以上増えています。一方、日本では2005年を境に人口が減少に転じているのです。

 

 

金利のレバレッジ

もう１つの違いは「金利」です。いまでこそアメリカの金利は日本と同水準の低金利になりましたが、アメリカで同書が出版された1997年当時、アメリカと日本の金利には差がありました。日本では、95年から公定歩合がＩ％を切る超低金利水準に達していたのです。低金利と聞くと、あなたは不動産投資をするうえでものすごくタイミングがいいと思うかもしれません。しかし、低金利には思わぬ落とし穴が待っているのです。

 

それは、低金利が続くと「空室」も増える、というまぎれもない事実があるからです。空室が増える理由は大きく２つあります。―つは低金利が続くと借りるよりは買ったほうがいい、いわゆる賃貸派から購入派に移動する人が増えるということです。これまで、あまり自宅を持つことにこだわっていなかった賃貸派の人たちの、

 

　「借りて家賃を払っていても、いつまで経っても自分のものにならない」

 

　「家賃以下のローンの支払いで家が手に入るのなら、いっそ買ってしまおう」

 

という、声があなたにも届いているはずです。今後も大幅に値下げした新築マンションや割安な中古住宅といった「低価格志向」がより強まるものと予想されます。さらに、過去最大級の住宅ローン減税、長期固定金利のフラット35の登場で、マイホームを購入する人が増えるのです。

 

 

アパートを購入する人が増えるとどうなるでしょうか？